Các chuyên gia cho rằng, đây là thời điểm thị trường mất thanh khoản nên trừ khi có nhu cầu thực sự, người dân chỉ nên đầu tư dài hạn. Chia sẻ với Zing, ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia tư vấn về bất động sản, gọi thời điểm hiện tại là giai đoạn “thủy triều rút” của thị trường, khi làn sóng đầu tư đã qua đi và thanh khoản thấp.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt – Giám đốc, Giám đốc Tiếp thị Nhà ở CBRE Việt Nam – thừa nhận, nguồn cung mới hiện chỉ tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi tốc độ giao dịch trên thị trường thứ cấp còn hạn chế ở mức không thực sự cao như trước. Do đó, xu hướng lướt sóng và đầu tư ngắn hạn không còn phù hợp.
Đầu tư an toàn hay làm giàu nhanh chóng?
Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, đây là thời điểm lý tưởng để mua nhà để ở vì giá sẽ có xu hướng tăng trong thời gian tới. Tuy nhiên, thay vì chọn những sản phẩm mới rao bán bị neo giá cao, người dân nên tìm đến thị trường thứ cấp để có nhiều lựa chọn hơn.
Về phía nhà đầu tư, ông cho rằng tùy theo lợi thế tài chính sẽ có phương án phù hợp. Nhóm khách hàng có tài chính cao, có thể đầu tư lâu dài nên nghĩ đến bất động sản khu vực trung tâm TP.HCM và các sản phẩm cao cấp, hạng sang. “Phân khúc biệt thự, nhà liền kề, shophouse nguồn cung rất ít, giá sơ cấp đang tăng rất nhanh, khoảng 45-75%/năm và thời gian tới có thể tăng cao hơn nữa do ngày càng nhiều chủ đầu tư muốn phát triển siêu cao. Nhưng căn hộ ở khu vực trung tâm tuy tốc độ tăng giá không cao, bình quân chỉ 4-7%/năm nhưng lại có độ an toàn và đảm bảo cao ”, ông Kiệt phân tích.
Trong khi đó, vùng ven TP.HCM có nhiều sản phẩm để đầu tư tầm trung hoặc mua để ở, trong khi các tỉnh lân cận như Đồng Nai có tiềm năng tăng giá rất cao nhờ sân bay quốc tế Long Thành, Bình Dương đang được xây dựng là thị trường thay thế cho phân khúc tầm trung, bao gồm căn hộ hoặc biệt thự, nhà liền kề, shophouse nhờ hạ tầng đô thị và khả năng kết nối tốt.
Cùng chung quan điểm, ông Lê Quốc Kiên nhấn mạnh, phương án đầu tư an toàn sẽ “lên ngôi” từ nay đến cuối năm 2023. Phương án này cần sản phẩm có tính thanh khoản tốt, nghĩa là có tính pháp lý rõ ràng, có thể sử dụng ngay làm thổ cư hoặc kinh doanh. Các bất động sản này phải nằm ở nơi có mật độ dân cư tương đối ổn định và các tiện ích cơ bản tối thiểu như đường thương mại, chợ, trường học, trung tâm y tế, khu vui chơi giải trí, v.v.
“Đặc biệt, các ngân hàng sẵn sàng cho vay sản phẩm trên 70% thị giá. Thông thường, ngân hàng định giá 80-90% thị giá và cho vay 70-90% mức định giá này, nên ví dụ tài sản định giá 6 tỷ đồng, ở mức 5,2 tỷ đồng và hơn 4,2 tỷ đồng vay là tài sản tốt ”, ông Kiên cho biết thêm. Tuy nhiên, ông cho rằng các nhà đầu tư có tiền nhàn rỗi và dòng tiền mạnh, không chịu áp lực đòn bẩy ngân hàng vẫn có thể cân nhắc phương án làm giàu nhanh, nhân tài sản lên gấp x lần trong trung và dài hạn bằng bất động sản pháp lý chưa hoàn thiện ( hình thành trong tương lai) hoặc vùng đất rộng lớn trong tỉnh, vùng ven biển,…
“Tất nhiên, sự lựa chọn này sẽ đi kèm với những rủi ro như dự án thất bại, không hoàn thành, thanh khoản kém, mất vốn kéo dài, thay đổi chính sách quản lý Nhà nước hoặc điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất. Dự án chỉ phù hợp với những người trừ 20 -30% là tài sản nhàn rỗi của họ và chấp nhận không đụng đến khoản tiền này trong vòng ít nhất 3-5 năm ”, anh chia sẻ.
Con đường đầu tư bền vững
Chứng kiến nhiều người quen khoe mua được đất nền tỉnh lẻ giá rẻ trong khi giá giao dịch thực tế tại địa phương cao hơn nhiều, hoặc lỗ nặng do kỳ vọng lợi nhuận không phù hợp, ông Kiệt nhấn mạnh điều quan trọng nhất là phải xác định được mục tiêu, thời điểm và kỳ vọng khi đầu tư, từ đó hiểu rõ thị trường và sản phẩm, đồng thời tránh các khoản đầu tư theo xu hướng. Với tình trạng thanh khoản và các biện pháp quản lý như hiện nay, ông cũng khuyến nghị nhà đầu tư hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính và lựa chọn sản phẩm phù hợp với năng lực của mình.
Cụ thể hơn, ông Lê Quốc Kiên cho rằng nếu đầu tư bất động sản bền vững sẽ cần phải thực hiện song song với sản xuất kinh doanh hoặc làm bài bản. Khi đó, nhà đầu tư sử dụng phần thặng dư từ lợi nhuận kinh doanh hoặc thu nhập chưa sử dụng để đưa vào bất động sản, nhằm đảm bảo khoản đầu tư ổn định dù thị trường tăng nhiệt hay đóng băng. “Trong ba năm điên rồ vừa qua, đã xảy ra ba trường hợp nguy hiểm. Một là, nhà đầu tư mạo hiểm vay tiền thừa để dùng tiền vay trả lại ngân hàng. Thứ hai, thu nhập giảm bất ngờ khiến nhà đầu tư không đủ dòng tiền để trả ngân hàng hàng tháng.
Thứ ba, nhà đầu tư dùng vốn sản xuất kinh doanh đưa vào bất động sản – kênh an toàn trong thời kỳ đại dịch, nay cần vốn để tập trung sản xuất kinh doanh, thị trường mất thanh khoản dẫn đến âm vốn sau một thời gian, “lãi ảo trên giấy”, ông nói. Do đó, các chuyên gia khẳng định dù lựa chọn phương án đầu tư nào thì đây vẫn là thời điểm duy nhất dành cho những nhà đầu tư có nền tảng tài chính ổn định, khả năng kiểm soát đòn bẩy và sở hữu tài sản cũng như thanh khoản tốt.
" > 
" > 
" > 
" > 
" > 
" > 
